Bostadsköp

Ett köp av bostad kan vara ett av de mest kostsamma köp du gör i livet. En allt hetare bostadsmarknad, höga priser och mäklare som vill göra snabba affärer innebär att du som köpare bör vara väl påläst och noga förberedd, oavsett om köpet avser en villa eller en bostadsrätt.

Köp av villa i andra hand av privatperson

När du köper en villa med tillhörande tomt, köper du en fastighet. Lagregler kring fastighetsköp hittar du i jordabalken. Här framgår att köpet slutes genom att köpare och säljare gemensamt upprättar en köpehandling, som ska undertecknas av dem båda. I praktiken upprättas två handlingar; först ett köpekontrakt och sedan ett köpebrev. Köpekontraktet är den juridiskt bindande handlingen, som upprättas när parterna bestämt sig för att ingå ett avtal om köp. Det är viktigt att alla för köpet viktiga omständigheter kommer med i köpeavtalet, exempelvis för säljaren kända fel och muntliga löften. Läs avtalet noga innan du skriver under. Det är svårt att upprätta ett köpekontrakt på egen hand, om man inte är juridiskt kunnig. Den senare handlingen, köpebrevet, undertecknas vid själva övergången av fastigheten och fungerar som ett kvitto på att köpeskillingen är till fullo erlagd.

Besiktning

I egenskap av köpare har du en skyldighet att undersöka fastigheten. Du kan inte få ersättning i efterhand för fel som du borde ha upptäckt vid en besiktning. Om du inte själv har nödvändiga sakkunskaper, är det en god idé att låta en fackman sköta besiktningen. Svenska Byggingenjörers Riksförbund ( SBR ) och Handelskammaren har en förteckning över besiktningsmän, som kan utföra en jordabalksbesiktning. Se www.bygging.se
och www.cci.se. Tänk också på att din undersökningsplikt är mer långtgående än vad som omfattas av en jordabalksbesiktning. Du har som köpare skyldighet att kontrollera exempelvis elinstallationer och skorsten. Det kan du få hjälp med av en behörig elinstallatör och skorstensfejare på orten.

Mäklare

Den mäklare som sköter försäljningen är skyldig att ge dig som köpare information om fastigheten vad gäller bostads- respektive tomtyta, driftskostnader, servitut, pantbrev, lån och räntor m.m. Trots det är det viktigt att tänka på att uppgifterna inte alltid stämmer. Kontrollera mäklarens uppgifter. Mäklaren ska dessutom informera dig om din undersökningsplikt.

Varudeklaration

Att en fastighet marknadsförs med rubriken ”varudeklarerad” eller ”besiktigad” medför aldrig inskränkningar i köparens undersökningsplikt. Det innebär endast att säljaren har gjort någon slags undersökning. Låt dig inte invaggas i falsk trygghet!

Budgivning

Det finns inga i lag bestämda regler för hur en budgivning ska gå till. Budgivningen kan ske på många olika sätt. Kom ihåg att säljaren aldrig är juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande budgivningen, utan kan när som helst ändra formerna för budgivningen, eller välja att avbryta den. Det är säljaren som väljer vem han vill ha som köpare. En spekulant har inte rätt att få annan information än att han eller hon inte fått köpa.

Säljarens ansvar

En privatperson som säljer sitt hus är skyldig att informera köparen om allvarliga fel på fastigheten, som säljaren känner till.

Fel i fastigheten

Säljaren kan bli ansvarig för s.k. dolda fel, d.v.s. fel som köparen inte kunnat upptäcka ens vid en noggrann besiktning, i upp till tio år. Köparen måste klaga genast när felet upptäcks. Felet måste ha funnits vid köpet och vara oväntat. Många uppkomna tvister av detta slag hade kunnat undvikas om köpekontrakten hade varit mer detaljerade, köparna mer vaksamma och mäklarna mer noggranna.

Köp av bostadsrätt

En bostadsrättsförening är en speciell typ av ekonomisk förening, vars ändamål är att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. Den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen kallas bostadsrätt. En bostadsrätt är alltså medlemmens andel i föreningens förmögenhet samt rätten att nyttja lägenheten. En bostadsrätt räknas i juridisk mening inte som fast egendom, utan som lös egendom.

Lagstiftning

Lagregler gällande bostadsrätter finns i Bostadsrättslagen (SFS 1991:614).

Upplåtelseavtal

Första gången bostadsrätten säljs upprättas ett upplåtelseavtal mellan köparen och bostadsrättsföreningen. Detsamma gäller när en hyresrätt omvandlas till bostadsrätt.

Överlåtelseavtal

Varje gång bostadsrätten säljs vidare upprättas ett överlåtelseavtal mellan köparen och säljaren, som båda ska underteckna.

Inför köpet

Börja med att gå på många visningar. Lär känna marknaden och priserna, så att du vet vad som kan vara ett rimligt pris. När du hittat ett intressant objekt är det klokt att kontakta föreningens styrelse för att fråga om lägenhetens och fastighetens skick. Be att få veta vilka större reparationer som är på gång. Granska de senaste årens årsredovisningar, läs föreningens stadgar, tala med grannar, inspektera lägenheten och de gemensamma utrymmena. Be även att få utdrag ur lägenhetsförteckningen, där det framgår om säljaren använt lägenheten som säkerhet för lån.

Besiktning

Det är viktigt att du som köpare av en bostadsrätt undersöker lägenheten noga. Det går inte att få ersättning från säljaren i efterhand för fel som du som köpare missat genom att inte undersöka lägenheten tillräckligt noga. Kontrollera även att spis, diskmaskin, tvättmaskin och liknande fungerar. Många bostadsrättsföreningar gör en besiktning i samband med att bostadsrättslägenheter byter ägare. Tänk på att den besiktningen endast är till för föreningens egen skull, inte för köparen. Mät bostaden för att kontrollera att mäklarens uppgifter stämmer.

Att bli medlem i föreningen

Bostadsrättsföreningens styrelse avgör om någon ska antas som ny medlem i föreningen. Den som har förvärvat en bostadsrätt måste ansöka om medlemskap omedelbart efter förvärvet. Det kan vara lämpligt att be om ett förhandsbesked från styrelsen innan förvärvet sker. Den som nekas medlemskap kan få frågan prövad i Hyresnämnden.

Årsavgift

Årsavgifterna tas ut för att täcka kostnaderna för föreningens verksamhet, bl.a. driftskostnader, underhåll och finansiering. Avsättning till yttre och inre reparationsfond görs också via årsavgifterna. Trots namnet betalas årsavgifterna i de flesta föreningar varje månad eller kvartal i förskott.

Fonder

I stadgarna för bostadsrättsföreningen bör det stå hur medel ska avsättas för framtida underhåll av föreningens hus. Ofta har man två fonder för ändamålet; en yttre reparationsfond för hela fastigheten och ett antal reparationsfonder – en för varje lägenhet. Reparationsfonderna kallas ibland för underhållsfonder. Ibland slopas de inre fonderna. Dispositionsfond är ett ålderdomligt uttryck för en summering av den del av årets vinst som inte bokförs på övriga fonder. I nutida redovisning innebär detta balanserat resultat eller balanserade vinstmedel. Begreppet amorteringsfond ser man i vissa föreningar. Här avsätter man pengar för att göra en större amortering om några år.

Styrelsen

Styrelsen är ansvarig för föreningens ekonomi under verksamhetsåret och ska se till att de beslut som medlemmarna fattar verkställs.

Tvist

Om det uppstår en tvist mellan en bostadsrättsförening och en medlem kan man vända sig till Hyresnämnden för att få hjälp med medling. En tvist mellan en konsument och en näringsidkare kan prövas i Allmänna reklamationsnämnden (ARN). Tvister som uppkommer mellan två bostadsrättshavare prövas i tingsrätten.